Инвесторы избавляются от элитных квартир

13-07-2018

Элитные квартиры — товар не сезонный, и спрос на него не напрямую зависит от колебаний на рынке. В конце концов, обеспеченным людям тоже надо где-то жить, решать семейные вопросы и отселять повзрослевших детей. Основной причиной увеличения предложения в этом сегменте рынка эксперты считают не разорение миллионеров, а нехватку ликвидности у инвесторов.

В январе 2009 года число выставленных на продажу в Москве квартир стоимостью 5-10 млн долларов достигло 859 штук, — сообщил генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. Это жилье преимущественно расположено в Центральном административном округе (ЦАО) столицы — 672 объекта, или 78%. 5,6% квартир данной ценовой категории пришлось на Западный округ (48 объектов), на Юго-Западный — 7,4% (74 объекта), на Северо-Западный и Северный — 2% (21 квартира). При этом средняя стоимость квадратного метра в них достигла 36,6 тысячи долларов — на 1,3% меньше, чем в декабре, и на 8,3% меньше, чем в сентябре 2008 года.

Тем временем, по данным DOKI, в самом дорогом сегменте элитной жилой недвижимости Москвы — от 10 млн долларов за квартиру — в январе 2009 года продавалось 290 объектов, из которых 243 находились в центре города. Средняя стоимость квадратного метра в них составила 40,9 тысячи долларов, что по отношению к декабрю прошлого года ниже на 0,8%, а по отношению к сентябрю — на 12%.

В интервью BFM.ru Валерий Барнинец объяснил, что в июле, до начала кризиса, было выставлено на продажу всего 183 элитные квартиры стоимостью от 4 млн долларов и выше. В январе суммарно получается 1149 квартир — разница, таким образом, выходит более чем в 6 раз. Опять же в июле в сегменте стоимостью 4-5 млн долларов продавалось 128 объектов, 5-10 млн — 35, 10-25 млн — 15, а свыше 25 млн — лишь 5. Выборка была сделана по базам первичной и вторичной жилой недвижимости, добавляет эксперт.

Более оптимистичную оценку приводит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: он полагает, что предложение на рынке элитного жилья с начала кризиса увеличилось в 2,5–3 раза. Ковалев говорит, что произошло переопределение самого понятия элитной квартиры — если раньше таковыми могли считаться объекты в «экологически чистых районах», включая юго-запад Москвы, то сейчас они в лучшем случае относятся к бизнес-классу. В элитном сегменте остались лишь квартиры в центре, в основном в районе Остоженки и Патриарших прудов, — считает аналитик.

Именно в этих районах и находятся две самые дорогие квартиры первичного рынка, выставленные на продажу в Москве в январе. На первом месте рейтинга, составленного DOKI, оказались апартаменты площадью 682 метра по цене 34 млн долларов, расположенные в элитной новостройке в Коробейниковом переулке неподалеку от Остоженки. Второе место досталось квартире площадью 663 метра на Патриарших прудах за 26 млн долларов, а третье — квартире площадью 452 квадратных метра на улице 1905 года, выставленной за 19,5 млн долларов.

На вторичном рынке в Москве в январе дороже всего стоили объекты площадью 450 квадратных метров на Поварской улице (24 млн долларов) и площадью 336 квадратных метров на Большой Якиманке (18 млн долларов), а также квартиры в Романовом и Филипповском переулках (по 8 млн долларов). Всего в январе было выставлено на продажу 44 столичных квартиры из сегмента так называемых эксклюзивных объектов, что на 27 объектов больше, чем в декабре. При этом верхняя граница стоимости квадратного метра в них по сравнению с августом 2008 года снизилась с 74 тысяч долларов до 51 тысячи долларов.

По словам Валерия Барнинца, элитное жилье выставляют на продажу инвесторы и те, кому срочно нужны деньги. «Такие квартиры покупали совершенно разные люди — и россияне, и москвичи, и иностранцы приезжали, интересовались этими объектами. Сейчас ничего не продается, и этот сегмент не исключение», — утверждает Барнинец.

С ним согласен и Константин Ковалев: «Влияние экономической ситуации на благосостояние собственников элитного жилья мы почувствуем только в конце этого года. В настоящее время необходимость продажи испытали только инвесторы. У олигархов пока такой необходимости нет, точно так же как у среднего класса пока нет нужды продавать дорогие сотовые телефоны». Ковалев отмечает, что в отличие от недвижимости эконом и бизнес-класса элитный сегмент не находится в прямой зависимости от банков, ипотеки и девелоперов.

Сейчас продают элитное жилье лишь те, у кого нет возможности переждать кризис, уверена директор департамента жилой недвижимости, партнер агентства Knight Frank Екатерина Тейн. Остальные стараются на год-два сдать квартиру в аренду или законсервировать ее. Есть и еще одна, немногочисленная категория продавцов — те, у кого было несколько элитных объектов, «и в какой-нибудь квартире в центральном районе они останавливались пару раз в году, удачно инвестировав в нее деньги. Сейчас же люди стали избавляться от второго-третьего актива. Если очень нужно, то дают большие скидки, если же нет — просто выставляют и ждут реакции на рынке».

Гендиректор DOKI заметил оживление на рынке в конце января, однако, по его мнению, оно отражает лишь активность по просмотру квартир возможными покупателями, но не реальные покупки. Нерешительность потенциальных покупателей, резюмирует Барнинец, может объясняться ожиданием дальнейшего снижения цен.